Für ein großes Portfolio gibt es zwischen der ersten und der zweiten Stichtagsgruppe nur wenige Begehungssaisonen. Frist 1 betrifft Gebäude mit Baujahr bis einschließlich 1918 und endet am 31.12.2027. Frist 2 betrifft den Bestand von 1919 bis einschließlich 1945 und endet am 31.12.2030. Wer die Objekte dieser zweiten Gruppe für das Bauwerksbuch nach Bauteilkomplexität, Dokumentenlage und Zustand staffelt statt nach Adresse, verteilt die Erstaufnahmen über mehrere Jahre und vermeidet den Kapazitätsschock kurz vor dem Stichtag. Die rechtliche Grundlage für Wien ist § 128a BO. Für andere Bundesländer gilt diese Bestimmung nicht.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Verwaltungen beide Kohorten in eine machbare Reihenfolge bringen. Sie lesen, welche Objekte unter Frist 2 und welche unter Frist 1 fallen, wie Sie das Baujahr nahe 1919 und nahe 1945 bestimmen, wie Sie die Dokumentenlage je Objekt prüfen, welche Bauteile die Erstaufnahme aufwendig machen, wie Sie den Zustand bewerten, wie Sie ein großes Portfolio konkret staffeln, ein Beispiel aus dem Wiener Altbaubestand, häufige Fragen und ein Fazit. So wird aus einer Adressliste ein belastbarer Zeitplan.
Welche Objekte fallen unter Frist 2 und welche unter Frist 1?
§ 128a der Bauordnung für Wien gilt ausschließlich in Wien. Für Objekte außerhalb Wiens entsteht aus dieser Bestimmung keine Pflicht.
Frist 1 betrifft Gebäude mit Baujahr bis einschließlich 1918. Für sie ist ein vollständiges Bauwerksbuch bis 31.12.2027 zu registrieren. Frist 2 betrifft Gebäude mit Baujahr von 1919 bis einschließlich 1945. Für sie endet die Frist am 31.12.2030. Für Gebäude mit Baujahr ab 1946 ergibt sich aus § 128a BO derzeit keine Registrierungspflicht; maßgeblich ist der amtliche Gesetzestext. Die genaue Zuordnung und die Unterschiede zwischen den Gruppen zeigt Frist 1 und Frist 2: Welche Gebäude bis wann betroffen sind.
Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche sowie Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser. Auch genau 50 m² ist ausgenommen. Die Formulierung „unter 50 m²" wäre fachlich falsch und würde eine Pflicht behaupten, die es nicht gibt.
Nach Auskunft der MA 37 liegen die Fristen und Ausnahmen in dieser Form vor (FAQ Bauwerksbuch). Aussagen zu Übergangsbestimmungen und zu Rechtsfolgen bei Fristversäumnis sind am amtlichen Gesetzestext zu prüfen und nicht Gegenstand dieses Beitrags.
Gehen Sie Ihre Objektliste zuerst nach zwei Merkmalen durch: Lage in Wien und bebaute Grundfläche von nicht mehr als 50 m². Ergänzen Sie die Ausnahme für Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser. Alles, was danach übrig bleibt, gehört in eine der beiden Fristengruppen.
Wie bestimmen Sie das Baujahr nahe 1919 und nahe 1945?
Das Baujahr entscheidet über die Zuordnung, nicht die Adresse. Für eine erste Orientierung bietet Wien Kulturgut eine Übersicht der Bauperioden. Diese Übersicht ist ein Anhaltspunkt und rechtlich nicht verbindlich. Sie ersetzt keine Prüfung des Baujahres.
Rund um 1919 und rund um 1945 entscheidet das exakte Baujahr darüber, ob Frist 1 oder Frist 2 gilt. Eine grobe Schätzung genügt an diesen Grenzen nicht. Klären lassen sich Baujahre über die MA 37 und über die Planeinsicht im Planarchiv. Dort lassen sich zugleich fehlende Pläne und Bescheide auffinden.
Halten Sie das Ergebnis je Objekt mit Datum und Herkunft der Auskunft fest. So bleibt die Zuordnung nachvollziehbar und bei einer Prüfung belegbar. Planen Sie diese Klärung früh ein. Bei unklarer Datierung ist sie die Voraussetzung dafür, dass die Reihenfolge innerhalb der Frist 2 stimmt.
Nach unserer Erfahrung werden Objekte mit Baujahr zwischen 1944 und 1947 häufig zu spät einer Gruppe zugeordnet. Nehmen Sie gerade diese Objekte in die erste Klärungsrunde. Welche Frist für Ihr Gebäude gilt, hängt vom Baujahr ab. Eine Übersicht, welches Gebäude bis wann eingetragen sein muss, schafft hier Klarheit.
Wie prüfen Sie die Dokumentenlage je Objekt?
Mit geklärtem Baujahr und gesicherter Fristzuordnung entscheidet die Dokumentenlage darüber, wie aufwendig die Erstaufnahme wird.
Drei Klassen statt Adressliste
Erheben Sie je Objekt, welche Unterlagen vorhanden sind: Baubewilligungen, Fertigstellungs- oder Benützungsbewilligungen und Bestandspläne. Teilen Sie in drei Klassen ein: vollständig, teilweise vorhanden, fehlend. Diese Klasse bestimmt den Aufwand der Erstaufnahme stärker als die Adresse des Objekts.
Fehlende Pläne und Bescheide gewinnen Sie über die Planeinsicht im Planarchiv. Rechnen Sie Vorlaufzeit ein, weil die Klärung nicht am Tag der Begehung erledigt werden kann.
Bündeln und ordnen
Fassen Sie Objekte mit ähnlicher Dokumentenlage in einem Block zusammen. Dort fallen dieselben Arbeitsschritte und dieselben Ansprechstellen an, was die Saison entlastet. Die Dokumentenlage entscheidet auch über die Reihenfolge innerhalb eines Blocks. Objekte mit fehlenden Nachweisen wandern in die Klärungsphase, Objekte mit vollständiger Lage in die Begehungsphase.
Legen Sie die Unterlagen objektbezogen geordnet ab. Dieselbe Ablage trägt später die laufende Führung des Bauwerksbuchs mit Inspektionsplan und Mängelverwaltung.
Bauteilkomplexität: Welche Bauteile machen die Erstaufnahme aufwendig?
Neben der Dokumentenlage bestimmt die Bauteilkomplexität die Dauer der Begehung. Erst beide Werte zusammen ergeben den Aufwand je Objekt.
Die Erstprüfung erfasst bei Bestandsbauten jene Bauteile, deren Verschlechterung Leben oder Gesundheit gefährden könnte, sofern keine anderen bundes- oder landesrechtlichen Regelungen greifen. Die Erläuterungen der Wirtschaftskammer Wien zum Bauwerksbuch (Version 1.0, Stand 26.06.2024) nennen Dächer, Fenster, Vorsprünge, Fassaden und die tragende Konstruktion.
Als Praxisbeispiele aus dem Wiener Altbau kommen Hoffassade, Feuermauer, Gesimse, Dachstuhl und Stiegenhaus hinzu. Diese Bauteile entscheiden über den Zeitbedarf: Eine ausgedehnte Dachlandschaft mit mehreren Hofflügeln und stark gegliederter Fassade ist deutlich aufwendiger zu begehen als ein Straßentrakt mit ruhiger Fassade.
Als Praxishilfe, keine Vorgabe der Bauordnung, hat sich eine Stufenfolge A/B/C bewährt: A für umfangreiche, B für mittlere, C für einfache Objekte.
Die ÖNORM B 1300, die ÖNORM B 1301 und die ÖNORM B 4008-1 geben fachliche Orientierung. Sie sind Normen und begründen keine gesetzliche Verpflichtung. Halten Sie diesen Unterschied in der Kommunikation mit Eigentümern sauber auseinander.
Ordnen Sie die Stufe erst nach einer ersten Sichtung zu, nicht nach Plänen allein. Zubauten und spätere Umbauten sind in Bestandsplänen oft nicht abgebildet. Wer viele Objekte betreut, braucht dafür eine Portfolio-Sicht, die Prüffristen und Komplexität zusammenführt.
Zustand bewerten: Welche Objekte dulden keinen Aufschub?
Aus Komplexitätsstufe und Zustand ergibt sich, welche Objekte in der Reihenfolge nach vorn rücken.
Erfassen Sie bei der ersten Sichtung sichtbare Mängel an Dach, Feuermauer, Vorsprüngen und Fassade sowie Auffälligkeiten am Tragwerk. Objekte mit erkennbarem Handlungsbedarf gehören an den Anfang. Dort stehen Sanierungsentscheidungen ohnehin an, und die Erstaufnahme nützt doppelt.
Das Bauwerksbuch enthält eine aktuelle Liste der Baugebrechen mit Maßnahmenplan. Die Zustandsaufnahme ist daher kein Zusatzaufwand, sondern Teil des Ergebnisses.
Die Sichtung ersetzt keine Prüfung. Die Erstprüfung erfolgt durch befugte Stellen, also durch Ziviltechniker, Gerichtssachverständige mit einschlägigem Fachgebiet oder Baumeister. Behörde ist die MA 37. Bewerten Sie den Zustand in einfachen Stufen und dokumentieren Sie die Begehung strukturiert nach Stiege und Top. Diese Struktur spart bei der späteren Zwischenkontrolle Zeit. Ordnen Sie auch Nachweise zur Aufzug-Prüfpflicht in Wien derselben Objektablage zu.
Wie staffeln Sie ein großes Portfolio konkret?
Mit der Zustandsbewertung liegt das dritte Kriterium vor. Nun gilt es, daraus eine Reihenfolge zu bauen.
Erste Regel: Frist 1 vollständig abarbeiten. Der Stichtag 31.12.2027 liegt näher. Erst danach staffeln Sie Frist 2.
Zweite Regel: innerhalb der Frist 2 nicht nach Adresse ordnen. Weder Bezirk noch Objektnummer geben Auskunft über den Aufwand. Ordnungsmerkmale sind Bauteilkomplexität, Dokumentenlage und Zustand. Bewährt hat sich ein Punktemodell: Je Objekt vergeben Sie Werte in allen drei Kriterien, die Summe ergibt die Position. Objekte mit guter Dokumentenlage und einfacher Komplexität, etwa ein Straßentrakt mit ruhiger Fassade, schließen Sie rasch ab und erzielen frühe Ergebnisse. Objekte mit fehlender Dokumentenlage gehören früh in die Klärungsphase, weil die Planeinsicht im Planarchiv Vorlauf braucht.
Planen Sie über Begehungssaisonen. Nach unserer Einschätzung aus der Praxis stehen zwischen 31.12.2027 und 31.12.2030 bei einem großen Portfolio nur wenige Saisonen zur Verfügung. Das ist kein gesetzlicher Maßstab, sondern ein Planungsmaßstab. Verteilen Sie die Erstaufnahmen bewusst über mehrere Jahre. So vermeiden Sie, dass der gesamte Bestand im letzten Jahr vor dem Stichtag ansteht.
Halten Sie die Reihenfolge schriftlich fest und prüfen Sie sie jährlich. Zustand und Dokumentenlage ändern sich, die Reihenfolge muss mitwandern. Führen Sie die Staffelung als Liste mit Prüfpflicht, Frist und Status je Objekt. Nur so erkennen Sie auf einen Blick, welches Haus noch keine Erstaufnahme hat. Wie beides zusammenläuft, lesen Sie im Beitrag Fazit: Zwei Anforderungen, eine Lösung.
Beispielhafte Staffelung eines Wiener Altbaubestands
Ein solches Vorgehen lässt sich an einem konkreten Beispiel nachvollziehen. Angenommen werden zwölf Objekte in Wien: eines mit Baujahr vor 1918, neun mit Baujahren zwischen 1919 und einschließlich 1945 und zwei mit Baujahr nach 1946. Das Objekt vor 1918 wird zuerst geführt, weil dort die Frist am 31.12.2027 endet. Die zwei Objekte nach 1946 werden aus der Fristenliste genommen, sofern die Baujahre belegt sind. Ohne Beleg bleiben sie in der Klärungsliste. Die genauen Fristen und Ausnahmen finden Sie unter Wer betroffen ist: Fristen und Ausnahmen im Detail.
Von den neun Objekten der Frist 2 kommen jene mit fehlenden Bestandsplänen zuerst in die Klärungsphase, weil die Planeinsicht im Planarchiv Vorlauf braucht. Danach folgen die komplexen Objekte mit Hoffassade, Feuermauer und ausgedehnter Dachlandschaft, anschließend die einfachen Objekte mit ruhiger Fassade. Bei zwei Objekten mit Baujahr knapp vor 1945 wird das Baujahr vorab geklärt, damit die Zuordnung zur Frist 2 gesichert ist und kein Objekt in der falschen Gruppe landet. Das Ergebnis ist ein Erhebungsplan über mehrere Jahre mit klarer Reihenfolge statt einer Adressliste, die nur die Verwaltungsstruktur abbildet.
Häufige Fragen zu Frist 2 und zum Bauwerksbuch
Mit dieser Reihenfolge ist der Rahmen gesetzt. Für die Praxis bleiben einige wiederkehrende Fragen zu klären.
Gilt die Ausnahme auch bei genau 50 m²?
Ja. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche. Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sind ebenfalls ausgenommen. Einzelheiten dazu finden Sie im Abschnitt „Welche Objekte fallen unter Frist 2 und welche unter Frist 1?".
Bis wann muss der Bestand 1919 bis 1945 registriert sein?
Bis 31.12.2030. Für Baujahre bis einschließlich 1918 gilt der 31.12.2027. Für Gebäude mit Baujahr ab 1946 ergibt sich aus § 128a BO derzeit keine Registrierungspflicht; maßgeblich ist der amtliche Gesetzestext. Mehr zu Pflicht und Ablauf lesen Sie unter Bauwerksbuch Wien: Pflicht, Fristen und Ablauf nach §128a.
Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?
Ziviltechniker, Gerichtssachverständige mit einschlägigem Fachgebiet oder Baumeister. Baugewerbetreibende sind nicht befugt. Die Behörde ist die MA 37.
Wer darf die Registrierung vornehmen?
Nach Auskunft der MA 37 kann die Registrierung jede Person vornehmen. Das Bauwerksbuch selbst darf dabei nicht hochgeladen werden.
Was gehört in ein Bauwerksbuch?
Unter anderem Baubewilligungen und Fertigstellungs- oder Benützungsbewilligungen, die regelmäßig zu prüfenden Bauteile mit erster Prüfung und Intervallen, die Qualifikation der prüfenden Person, die Prüfergebnisse, die aktuelle Liste der Baugebrechen mit Maßnahmenplan sowie die Dokumentation nach § 118a der Bauordnung für Wien.
Ersetzt ein Energieausweis oder ein Prüfbuch das Bauwerksbuch?
Nein. Bauwerksbuch, Energieausweis, Baubuch und Prüfbuch sind unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichem Zweck.
Gilt § 128a auch außerhalb Wiens?
Nein. Die Bestimmung gilt für Wien. Für Objekte in anderen Bundesländern entsteht daraus keine Pflicht.
Fazit: Reihenfolge statt Adressliste
Die häufigen Fragen haben die Eckpunkte geklärt. Für die Praxis bleibt eine Entscheidung: Reihenfolge statt Adressliste. Die zwei Fristen, 31.12.2027 und 31.12.2030, geben die Reihenfolge vor. Klären Sie zuerst die Baujahre nahe 1919 und nahe 1945, danach die Ausnahmen für Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche. Ohne diese zwei Schritte ist jede Reihenfolge unsicher. Wir sind ein kleines Team in Wien und erteilen keine Rechtsberatung. Rechtliche Auskünfte zum Bauwerksbuch erteilt die MA 37.
