Question 1

Wer ist betroffen?

Accepted Answer

Eigentümerinnen und Eigentümer von Bauwerken in Wien, für die §128a der Bauordnung gilt, insbesondere ältere Gebäude, und damit auch die Hausverwaltungen, die für sie handeln. Für Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden, gilt die Erstprüfungsfrist 31.12.2027, für Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945 errichtet wurden, der 31.12.2030. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche und Kleingartenhäuser. Für später errichtete Gebäude gibt es keine Stichtage. Wurde das Gebäude nach dem 15.10.2014 neu-, zu- oder umgebaut, musste das Bauwerksbuch bereits bis zur Fertigstellungsanzeige erstellt werden (bis Dezember 2023 nur bei mehr als zwei Hauptgeschoßen). Ob Ihr Gebäude betroffen ist, beantwortet der kostenlose §128a-Check.

Question 2

Wie lange dauert es?

Accepted Answer

Die Anfrage dauert wenige Minuten. Die Dauer bis zum fertigen, registrierten Bauwerksbuch hängt vom Prüfumfang, von der Unterlagenlage, vom Termin für die Erstbegehung und davon ab, wie rasch Angebote eingehen. Je früher Sie starten, desto entspannter bleibt die Frist.

Question 3

Wie läuft die Ausschreibung ab?

Accepted Answer

Sie geben die Adresse Ihres Gebäudes ein. Wir schreiben die Erstellung bei befugten Büros in Ihrem Gebiet aus und fragen sie der Reihe nach an, jedes mit eigener Frist. Ein Büro, das übernehmen will, legt ein Angebot: ein Honorar je Position des Leistungsbilds und bis zu drei Terminvorschläge für die Begehung. Sie entscheiden über das Angebot oder schlagen einen anderen Termin vor. Erst mit Ihrer Zusage entsteht der Auftrag, bis dahin verpflichtet Sie nichts.

Question 4

Wer sind die Büros, bei denen Sie ausschreiben?

Accepted Answer

Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker, Baumeisterinnen und Baumeister mit entsprechender Befugnis und gerichtlich beeidete Sachverständige, so wie §128a es verlangt. Ein Büro wird erst freigeschaltet, wenn seine Angaben vollständig sind und wir sie geprüft haben. Baugewerbetreibende sind nicht befugt und nicht dabei.

Question 5

Wer haftet?

Accepted Answer

Die Verkehrssicherungspflicht und die Haftung nach §1319 ABGB bleiben bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Ein lückenlos geführtes Bauwerksbuch dient als Nachweis der angewendeten Sorgfalt und ist im Schadensfall entscheidend, da §1319 ABGB die Beweislast umkehrt.

Question 6

Gilt das auch in anderen Bundesländern?

Accepted Answer

Nein. Die Plattform ist auf das Wiener Bauwerksbuch nach §128a BO Wien ausgerichtet. Andere Bundesländer haben eigene Regelungen, die wir derzeit nicht abdecken. Der §128a-Check sagt Ihnen, ob Ihr Gebäude unter die Wiener Regelung fällt.

Question 7

Wie steht es um meine Daten (DSGVO)?

Accepted Answer

Ihre Bauwerks- und Objektdaten und Ihre Dokumente liegen in der EU (Frankfurt am Main). Jede Änderung wird ergänzt und nie überschrieben, sodass nachvollziehbar bleibt, was wann eingetragen wurde. Unterlagen, Mängel und Prüfhistorie gehören Ihnen und lassen sich exportieren. Details zur Datenverarbeitung auf dieser Website finden Sie in der Datenschutzerklärung.

Question 8

Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?

Accepted Answer

Die Erstprüfung und die Erstellung des Bauwerksbuchs sind befugten Personen vorbehalten: Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der einschlägigen Fachgebiete, Baumeisterinnen und Baumeister, deren Befugnis nicht auf die Ausführung beschränkt ist, sowie gerichtlich beeidete Sachverständige des entsprechenden Fachgebiets. Sie müssen von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden sein. Wir schreiben Ihre Prüfung bei diesen Büros aus, statt Ihnen ein einzelnes zuzuteilen: Die Büros werden der Reihe nach angefragt, und über Honorar und Termin jedes Angebots entscheiden Sie selbst.

Question 9

Was kostet ein Bauwerksbuch in Wien?

Accepted Answer

Der einmalige Betrag für die Erstellung richtet sich in Abhängigkeit vom Leistungsbild vor allem nach der Nutzfläche, daneben nach Baujahr, Zustand und Zahl der Stiegen. Enthalten sind die Grundleistungen von der Sichtung der Unterlagen über die Erstbegehung bis zur Registrierung; die Aushebung des Bauakts bei der MA 37 ist eine wählbare Position. Verbindlich wird ein Betrag erst, wenn ein befugtes Büro ihn nennt. Einen Richtwert nach Nutzfläche zeigt der Regler im Anfrageformular auf der Startseite. Dazu kommen die Servicegebühr und die Umsatzsteuer, beide stehen im Angebot, bevor Sie zusagen.

Question 10

Wann und wie bezahle ich?

Accepted Answer

Erst bei Fertigstellung. Sobald das Büro das fertige Bauwerksbuch in der Software hochgeladen hat, bekommen Sie die Zahlungsaufforderung mit einem Link, über den Sie online bezahlen. Bis zur Zahlung sehen Sie von dem Buch nur eine Vorschau der ersten Seiten, danach ist es freigeschaltet, und das Büro registriert es bei der Stadt Wien.

Question 11

Was passiert nach der Erstellung des Bauwerksbuchs?

Accepted Answer

Das Bauwerksbuch ist nach der Registrierung nicht erledigt, es wird geführt, solange das Gebäude steht: Prüfungen kommen dazu, Mängel werden behoben, die nächste Hauptprüfung rückt näher. Das übernimmt auf Wunsch das Büro als jährliche Leistung, in der Software, in der Fristen, Mängel und Dokumente für alle Beteiligten an einem Ort liegen.

Question 12

Was kostet die laufende Führung?

Accepted Answer

Die laufende Führung verrechnet das befugte Büro als eigene, jährliche Position in seinem Angebot, zusätzlich zur Erstellung. Einmalige und jährliche Beträge werden nie zu einer Summe addiert. Den Betrag nennt das Büro.

Question 13

Was kostet die Software?

Accepted Answer

Die Software, in der Ihr Bauwerksbuch geführt wird, verrechnen wir selbst, jährlich pro Objekt und getrennt von den Leistungen des Büros; die Preise stehen bei der Software. Ein Bauwerksbuch über uns bringt das erste Jahr inklusive.

Question 14

Was gehört in ein Bauwerksbuch hinein?

Accepted Answer

Nach den amtlichen Erläuterungen sind das im Kern die Bestandsdaten des Bauwerks, der Inspektionsplan mit den zu prüfenden Bauteilen und ihren Intervallen, die Befunde der durchgeführten Prüfungen sowie die festgestellten Baugebrechen samt ihrer Behebung. Das Bauwerksbuch ist damit kein Dokument, das einmal entsteht, sondern eines, das fortgeschrieben wird.

Question 15

Wie oft muss geprüft werden?

Accepted Answer

Im Regelfall alle zehn Jahre: die amtlichen Erläuterungen schlagen für die Wiederholungsprüfung denselben Abstand wie zur Erstprüfung vor. Zehn Jahre sind dabei der längste Abstand und gelten für einen guten Zustand; bei festgestellten Mängeln verkürzt ihn die prüfende Person, bei Gefahr im Verzug ist sofort zu handeln. Dazwischen liegen die Zwischenkontrollen, die die Eigentümerin, der Eigentümer, die Hausverwaltung oder ein Kontrolleur nach ÖNORM B 1300 durchführen kann. Wie oft, nennt Anhang B der Erläuterungen je Bauteilgruppe: bei leichtem Mangel spätestens nach drei oder fünf Jahren, bei schwerem Mangel jährlich. Eine Zwischenkontrolle ersetzt die Hauptprüfung nicht und setzt die Frist nicht neu.

Question 16

Wer führt das Bauwerksbuch, wenn eine Hausverwaltung bestellt ist?

Accepted Answer

Dann liegt die laufende Führung ausdrücklich bei der Hausverwaltung. Das ist der Teil der Pflicht, der nach der Erstellung bleibt, und der Grund, warum ein abgelegtes PDF die Pflicht nicht erfüllt: Fristen, Mängel und Nachweise müssen weitergeführt werden.

Question 17

Brauche ich für jedes Haus auf der Liegenschaft ein eigenes Bauwerksbuch?

Accepted Answer

Das hängt an der Bauform. Nach den amtlichen Erläuterungen braucht bei geschlossener oder gekuppelter Bauweise jedes Haus ein eigenes Bauwerksbuch, eine Reihenhauszeile eines je Zeile, und eine Wohnhausanlage mit mehreren Stiegen kommt mit einem aus. Im Zweifel klärt das beauftragte Büro das mit Ihnen, bevor es das Bauwerksbuch anlegt.

Question 18

Was bedeuten die Zustandskategorien A bis D?

Accepted Answer

Anhang B der amtlichen Erläuterungen kennt vier Stufen: A guter Zustand, B leichter Mangel, C schwerer Mangel, D Gefahr im Verzug. A heißt also ausdrücklich, dass nichts zu beanstanden war. Die Einstufung nimmt die prüfende Person vor, nicht die Eigentümerseite, und sie steuert den Prüfrhythmus des Bauteils: bei A bis zu zehn Jahre, bei B je nach Bauteilgruppe drei oder fünf Jahre bis zur Zwischenkontrolle, bei C ein Jahr, bei D sofort.

Question 19

Erfasst das Bauwerksbuch alle Schäden am Gebäude?

Accepted Answer

Nein, und das steht so in den amtlichen Erläuterungen: es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit aller tatsächlich vorhandenen Schäden. Das Bauwerksbuch dokumentiert die Prüfung nach dem Stand der Technik. Wer Ihnen Vollständigkeit zusagt, sagt etwas zu, das die Rechtsgrundlage nicht hergibt.

Question 20

Muss ich zusätzlich eine Sicherheitsbegehung nach ÖNORM B 1300 machen lassen?

Accepted Answer

Nein. Pflicht ist das Bauwerksbuch nach §128a BO Wien, die Sicherheitsbegehung nach ÖNORM B 1300 ist eine freiwillige Zusatzleistung: eine Norm ist keine gesetzliche Verpflichtung. Bietet ein Büro sie an, steht sie im Angebot als eigene, wählbare Position.

Question 21

Kann ich die Unterlagen selbst beschaffen und dadurch sparen?

Accepted Answer

Ja. Die Akteneinsicht bei der MA 37 können Sie selbst beantragen, und alte Pläne, Befunde und Bewilligungen liegen oft schon in der Hausverwaltung. Das senkt den Betrag spürbar. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen gebraucht werden und in welcher Form.

Häufige Fragen

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